家を建てる時に最初にすることは、家づくりの準備です。
その準備を終え、新築や建替えで注文住宅を建てる方向性を決めた後は、何をしたらいいのでしょうか。
それは、家づくりの計画を立てることです。
すでに土地を確保されている方は、②からお読みください。
① 土地取得の計画
準備段階で、おおよその土地のイメージや、土地か建物かの優先順位をイメージし、チラシやネットで土地の情報収集もしているため、ここからは具体的に探していくことになります。
土地のイメージや収集した情報より、不動産業者へ打診していきます。
家族の希望の土地があるかどうか、確認していきます。
不動産業者は土地を仲介したり、自社物件を販売するところです。
良心的な不動産業者であれば、家族の要望の土地に見合うか相談に乗ってくれますし、探すために尽力してくれます。
しかし、そうではない不動産業者であれば、自社物件の販売のために営業斡旋をしようとするかもしれません。
また、提携している住宅会社を紹介し、仲介料の他に紹介料も得ようとするかもしれません。
皆様はそれらの思惑に乗せられないように、良い物件との出会いをする必要があります。
家づくりの準備でも記載した通り、理想を言えば建築の専門家と一緒に探すことをお勧めします。
注文住宅を建てるための良い条件であるかどうかの判断は、建築をご存じない方にはわからないことがあるからです。
当社では、土地探しのサポートも行っています。
皆様自身で出来ることは、場所や面積や土地の形や価格の妥当性があるかどうかとなります。
その上で、法的調査や建築基準法、境界や権利関係など、不動産業者に確認してみることです。
② お金の計画
建て替えの方であれば、建物と付帯工事、そして諸経費の概算算定となります。
その他に、仮住まいや引っ越し費用なども想定されると良いでしょう。
すでに家づくりの準備段階で、上限の予算をイメージしているので、予算から付帯工事、諸費用、仮住まいや引っ越し費用などを差し引いた予算が、建物の建築費となります。
それらをイメージしながら、資金計画を立ててみましょう。
借入をする方は、融資先に事前審査を申し込むなど、具体的なお金の計画を進めていきます。
土地取得からの方は、準備段階でイメージした総額予算から、土地取得の費用を差し引いて、残りが建築に掛けられる費用となります。
土地の条件に合わせて、付帯工事費用を想定し、諸費用と建物の建築費をイメージしていきます。
それらを資金計画としてまとめていきます。
①で土地の目星がついていれば、住宅ローン利用時の融資先に、事前審査を申し込むなど具体的に進めていきます。
お金の計画では、資金計画を作ることが大切となります。
建築費や付帯工事の相場価格や諸経費の算定など、ご自分で出来ない場合には、当社がサポートしますのでご相談ください。
③ 土地や周辺の調査
土地の条件が決まり、融資の目途が立てば、建物の計画となります。
でもその前に、やらなければならにことがあります。
それは、土地や周辺環境の調査です。
建て替えの場合では、既存の建物が建っているため、解体撤去した時の敷地の測量をする必要があります。
法務局で公図や測量図を取り、要約書で土地の地目や権利関係を調べます。
それらを基に、現状の測定をして誤差を調べていきます。また、隣地や道路との境界も確認します。
市の都市計画課などへ、建築基準法上の条件を確認し、上下水道課でインフラの確認をします。
その他に、必要なことを調べます。
土地を不動産業者から購入する場合には、土地の実測以外の資料が揃っている場合があります。
土地売買には、重要事項説明が義務付けされていますが、実際の契約時に説明されるため、その時まで資料としてまとまっていない事項もあることから、確認が必要となります。
家族だけで調査は不可能ではないですが、建築の専門家と一緒に確認することをお勧めします。
土地や周辺の調査のことを、一般的に敷地調査と呼んでいます。
当社では、敷地調査の依頼も受け付けています。
地盤の強度を調査する場合には、売り主の許可を取る必要があります。
また、地盤調査や地盤改良会社から、周辺の地盤調査の結果を得ることができます。
④ 建物の計画
建物の計画の前に、付帯工事の計画が必須です。
付帯工事とは、建物を建築する時に付随する工事で、建替えであれば既存建物の解体撤去工事が必要となります。
また、造成工事や外構工事、水道引き込み工事、融雪工事など、土地や周辺状況によって、付帯工事の有無や価格が変わってきます。
建物だけを優先した結果、その後に付帯工事が発生すれば、追加のお金が発生しかねません。
従って、最終的に残った決めごとが、建物ということになります。
準備段階で、建物のイメージである家族のコンセプトを出していることから、そのイメージを具現化していきます。
最初はゾーニングという漫画から始めるといいと思います。
土地の方位や周辺の建物との条件によって、どの位置にリビングや水回りを持っていくことが望ましいかなど、必要であり欲しい要望に沿って部屋を配置していきます。
ポイントは下記です。(建築基準法に沿うことを条件として)
・建物全体の面積(坪数)の制限
・上下階の頭や壁の、ある程度の一致
・階段の位置や形状
・季節ごとの日当たりや風の方向や強さを考慮
・家族のサイズ感や生活動線のイメージ
・雪の処理への考慮
・外観デザイン
・窓や室内建具の種類や配置
・その他、コンセプトに応じた要望を際立たせて
間取りを具体的に描くのであれば、市販の方眼紙を使うことをお勧めします。
畳1帖分、畳半帖分という基準の大きさと、方眼紙の四角や長方形を合わせて、寸法の基準を作って壁や建具を描いてみると良いでしょう。
間取りを自分で描いてみたい人のために、当社では無料でワークショップを開催しています。
当社のサポートを受けながら、実際に自分で間取りの作り方を知り、自宅に帰ってから好きなように作ることが出来るようになります。
但し、作った間取りに対しての、専門家への確認は必要となります。
⑤ 価格相場の確認
せっかく作った間取りでも、専門家から見て予算オーバーとなっては元もこうもありません。
付帯工事もそうですが、建築価格の相場を把握しておくことも大切になります。
チラシなどで建築費として坪単価を記載している会社がありますが、あてにはなりません。
建築価格は、どの会社でも大きく異なっているわけではありません。
PRや広告として、安く感じさせるように見せているだけなのです。
価格相場を知らずに間取りを作ることは、あまりお勧め出来ません。
しかし、まずは希望の間取りをコンセプトに沿って作ってみて、それから価格相場と照らし合わせて、修正していくということです。
建築費の価格相場を知りたい方は、当社にお問い合わせください。住宅会社には価格的に特徴があるので、特徴別に価格相場をお教え出来ます。
⑥ 建築計画の完成
土地のこと、お金の工面、必要な調査、建物の間取りが出来たら、それらを全体図に起こしていきます。
いわゆる建築計画図であり、家族だけのオリジナルの計画です。
家づくりの準備から計画まで、特定の住宅会社にお任せするのではなく、家族自身で出来るものなのです。
但し、多少の建築の専門的なサポートが必要となります。
当社では、家族の暮らす住まいは、家族が主役であり、家族が思い描く計画を実現したいと思っています。
しかし今までは、家族の思いの実現は、住宅会社の売りたい・建てたい実現のためのものだったのではないか、と思っています。
家づくりを終えた後で、そのような感想を語る施主がいるためです。
一見すると難しそうな建築計画ですが、当社のサポートを受けながら、自分達で描くことができるのです。
その計画を叶えてくれる住宅会社を、家族で選ぶことです。
そのためのサポートもお手伝い出来ます。
◆注文住宅への準備と計画を家族で行うと、大きな恩恵が期待できます。
・建築費が下がる
・コンセプトを叶えやすくなる
・品質が高くなる
・満足度が上がる
・新しい住まいに愛着がわく
もし、注文住宅への準備や計画を人任せにしてしまうと、前述した恩恵が得られにくくなってしまいます。
なぜなら、建売や中古住宅を買うのと同じになってしまうからです。
注文住宅のメリットは、自分達家族のための住まいを、自分仕様で作り上げることができることです。
服で言えば、オーダー仕様です。
更に、自分達家族で準備や計画を立てた場合、専門家サポートを受けることが条件となりますが、オーダーでありながら価格が下がり、建築的条件を最大限活用することで、満足度があがるのです。
◇ コンセプトから叶える家づくりサポート
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